用途地域は前ページで説明しました。
土地物件がどの用途地域にあるかで、家の大きさ(建築面積)を制限する建ぺい率が決まります。
ここでは建ぺい率について説明します。
建ぺい率とは
建築物の建築面積の敷地面積に対する割合のことを「建ぺい率」といいます。
敷地面積のうち建物が建っている面積の割合です。
土地と建物を真上から見て、建物が敷地面積に対してどこまで建築していいのかを制限しています。
通常は1階の建物面積が大きいでしょうから、その場合は1階の建築面積の敷地面積に対する割合です。
わかりやすいように、図で説明します。
この図はある土地の上に建った建物を真上から見たものです。
例えば黄色の敷地Bにグリーンの建物Aが建っているとします。
この場合の建ぺい率は、建物Aの面積 ÷ 敷地Bの面積になります。
仮に建物Aの面積を40坪、敷地Bの面積を100坪とすれば、
建ぺい率 = 建物Aの面積40坪 ÷ 敷地Bの面積100坪 = 40% になります。
建ぺい率とは敷地の上に何%までの建物を建てられるかという制限なんです。
建ぺい率を知ればその敷地に建てることが可能な最大建築面積を求めることができます。
都市計画によって指定される建ぺい率の上限数値(指定建ぺい率といいます)は、用途地域との組み合わせで以下のように決められています。
指定建ぺい率の数値
用途地域 | 指定建ぺい率 |
---|---|
第1種低層住居専用地域 第2種低層住居専用地域 第1種中高層住居専用地域 第2種中高層住居専用地域 工業専用地域 |
30%、40%、50%、60%のうちいずれか (都市計画で定める) |
第1種住居地域 第2種住居地域 準住居地域 準工業地域 |
50%、60%、80%のうちいずれか (都市計画で定める) |
近隣商業地域 | 50%、60%、80%のうちいずれか (都市計画で定める) |
商業地域 | 80%(一律) |
工業地域 | 50%、60%のうちいずれか (都市計画で定める) |
用途地域の指定のない区域 | 30%、40%、50%、60%、70%のうちいずれか (特定行政庁が都市計画審議会の議を経てで定める) |
建物が建ぺい率の制限が異なる区域にまたがる場合
滅多にないんでしょうが、建築をしようとする敷地が、指定建ぺい率の異なる2つ以上の区域にまたがっている場合には、それぞれの区域ごとに建築面積の限度を計算して、その合計数値が敷地全体に適用されることになります。
同じ敷地に2つ以上の建物がある場合
これはよくあるケースですね。
同じ敷地内に母屋と離れなどの2つ以上の建物がある場合には、その建築面積の合計によって建ぺい率の制限を受けます。
ですから、建ぺい率の限度いっぱいの建物を建てた後に、別棟の建物などを造ろうとすれば、建築違反にもなりかねないので注意が必要です。
建ぺい率が緩和されるケース
防火地域内の建ぺい率緩和
都市計画によって「防火地域」に指定された区域で、耐火建築物を建築する際には建ぺい率が緩和されます。
「防火地域」は用途地域とは異なるもので、都市計画によって用途地域と別途指定されます。
商業地域(指定建ぺい率80%)、および近隣商業地域・第1種住居地域・第2種住居地域・準住居地域・準工業地域で、指定建ぺい率が80%の場合には、制限なしとなり、一切の空地を設けずに敷地いっぱいの建築をすることが可能です。
その他の地域(指定建ぺい率が30%~70%の地域)で「防火地域」に指定されている場合には、一律10%が加算されます。
角地の建ぺい率緩和
角地などにある敷地は、建ぺい率が10%加算されます。
上記の防火地域における緩和と併用できますので両方の条件を満たせば20%加算されます。
建ぺい率は土地の広さ(敷地面積)の何%まで家を建てるために使えるかという制限です。
平屋でしたらまさに家の大きさになりますよね。
しかし、2階建て以上でしたら話が変わってきます。
2階以上のすべての床面積(延べ床面積といいます)を規制する制限があるんです。
それが「容積率」です。
「容積率」については次のページで詳しく説明します。