土地物件の容積率の確認

家を建てる場合、前ページで説明した「建ぺい率」とともによく理解しておきたい重要な規定が容積率です。

建ぺい率は建築物の建築面積の敷地面積に対する割合であることは前ページで説明した通りです。

では容積率とはどのようなものか見ていきましょう。

 

 

容積率とは

容積率とは建築物の延床面積の敷地面積に対する割合です。

延床面積ですから2階建ての建物なら1階と2階の床面積の合計になります。

つまり、土地に対して延床面積がどの程度の広さの家が建てられるかという制限です。

わかりやすいように、建ぺい率で使用した図をもとに説明します。

 

例えば黄色の敷地Bにグリーンの建物Aが建っているとします。

延床面積は建物の建築面積が40坪で、総2階の80坪とします。

この場合の容積率は、建物Aの延床面積 ÷ 敷地Bの面積になります。

ですから建物Aの延床面積を80坪、敷地Bの面積を100坪とすれば、

容積率 = 建物Aの延床面積80坪 ÷ 敷地Bの面積100坪 = 80% になります。

 

容積率の限度

土地に対して適用される容積率の限度は、都市計画によって定められた「指定容積率」と「前面道路による容積率」のうち、どちらか厳しいほうの数値となります。

都市計画による「指定容積率」は、用途地域との組み合わせにより50%~から1,300%の間で定められています。

一方、「前面道路による容積率」は敷地の接する道路の幅員が12m未満の場合に適用されるます。

原則として住居系の用途地域では道路幅員×0.4、その他の地域では道路幅員×0.6で求められます。

前面道路の幅員が12m以上の場合には、「指定容積率」がそのまま適用されます。

容積率の限度は次の通りになります。

 

容積率の限度

用途地域 指定容積率
(表のいずれかで、都市計画により
定められる数値)
前面道路による制限
(幅員が12m未満の場合)
第1種低層住居専用地域
第2種低層住居専用地域
50%、60%、80%、100%、
150%、200%
前面道路の幅員(m)× 0.4
第1種中高層住居専用地域
第2種中高層住居専用地域
第1種住居地域
第2種住居地域
準住居地域
100%、150%、200%、300%、
400%、500%
前面道路の幅員(m)× 0.4
(指定区域は0.6)
近隣商業地域
準工業地域
100%、150%、200%、300%、
400%、500%
前面道路の幅員(m)× 0.6
(指定区域は0.4または0.8)
商業地域 200%、300%、400%、500%、
600%、700%、800%、900%、
1000%、1100%、1200%、1300%
前面道路の幅員(m)× 0.6
(指定区域は0.4または0.8)
工業地域
工業専用地域
100%、150%、200%、
300%、400%
前面道路の幅員(m)× 0.6
(指定区域は0.4または0.8)
用途地域の指定のない区域 50%、80%、100%、200%、
300%、400%
(特定行政庁が都市計画審議会の議を経てで定める)
前面道路の幅員(m)× 0.6
(指定区域は0.4または0.8)

上記の「指定容積率」と「前面道路による制限」のどちらか低い方が適用されます。

 

例えば、住居系地域で指定容積率が200%の敷地であっても、前面道路の幅員が4mであれば、4m×0.4で求めた160%が実際に適用される容積率です。

反対に前面道路の幅員が4m(4m×0.4=160%)であっても、指定容積率が100%であれば適用される容積率は100%です。

 

容積率の異なる地域に敷地がまたがる場合

敷地の一部が容積率の異なる地域にまたがっている場合はそれぞれの地域ごとに延床面積の限度を求め、それを合計したものが敷地全体での限度となります。

 

容積率が緩和されるケース

地階部分の容積率緩和

住宅の用途として使用する地階部分は建物全体の住宅部分の床面積の合計の3分の1を限度として、容積率算定上の延床面積から除外することができます。

この緩和措置が適用される地階は、天井の地盤面からの高さが1m以下であること(1mを超えて地表に突き出していないこと)、地階の床面から地盤面までの高さが天井高の3分の1以上であること(室内空間の高さの3分の1以上が地下にあること)などの条件を満たしていることが必要です。

 

車庫、ガレージの容積率緩和

建物に付属する車庫、ガレージなどの床面積は各階床面積の合計の5分の1を限度として、容積率算定上の延床面積から除外することができます。

この車庫の緩和規定と上述の地階の緩和規定とは併用することができます。

 

特定道路による容積率緩和

前面道路の幅員が12m未満の場合には、その幅員によって指定容積率を下回る限度が適用される場合があります。

ただし、前面道路の幅員が6m以上(12m未満)で、その前面道路から70m以内の距離で、幅員15m以上の道路(「特定道路」といいます)に接する場合には、これを緩和する(前面道路の幅員を割増して計算する)規定があります。

敷地の前の道路の幅員が6m以上(12m未満)で、すぐ近く(70m以内)に大きな道路(幅員15m以上)があれば容積率が緩和されるのです。

 

前ページで説明した「建ぺい率」は土地の広さ(敷地面積)の何%まで家を建てるために使えるかという制限でした。

「容積率」は土地の広さ(敷地面積)の何%まで延床面積の家を建てることができるかという制限です。

「用途地域」を確認し、その「建ぺい率」と「容積率」がわかればどの程度の家まで建築できるかがわかります。

イメージしている建物がその範囲に収まるのであれば、その土地物件は問題ありません。

もし、イメージしている建物がその範囲を超えているのであれば別の土地物件を探すか、その土地物件の制限に収まる建物を建てるしかないんです。

次は建物の高さを規制する斜線制限について見ていきます。

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